土地活用でお困りですか？土地活用についてまずは基本的なことを知っておきましょう

定期借地（一時金方式）

定期借地方式で安心して地代の収入を

必ず土地が戻ってくる借地契約

定期借地権とは、平成4年8月1日から新借地借家法によって施行されたものです。今までの借地権（普通借地権）では、借地人の権利が過剰に保護されてしまい、地主が借地人を立ち退かせるためには、さまざまな制約があったのでした。一般的には、「土地を貸してしまったら半永久的に返ってはこない」とさえ言われていたのです。
ですので、土地を「貸す」形での土地活用と言うのは地主側も抵抗があったのですが、この法律制定により、安心して土地を貸していけるようになったのです。
定期借地権方式の特徴としては、以下のようなことがあります。
　 ・50年後には、必ず土地が戻ってきます。
　 ・借主の事情によって、期間延長がされてしまうことはありません。
　 ・立退き料を支払ったり、建物を買い取るということもありません。
　 ・契約を更新する事もありません。

土地を持ったまま分譲が出来る

定期借地分譲って

定期借地権を使用した、新しい形での分譲住宅、「定期借地分譲」が増えてきています。
自分が持っている土地の造成や区画整理を事業者が行って、建物を建てて販売（分譲）していきます。
通常の分譲の場合には、購入者は建物と土地（マンションなどの場合には共有持分）を取得することになります。結果として、売主である地主の人は土地の所有権を失ってしまうわけですが、定期借地分譲の場合には、購入者が得るのは建物の所有権と、「土地を借りて使用する権利（借地権）」だけです。その借地権は50年後には必ず消滅してしまいますので、地主の人は土地を自分で持ったまま住宅の分譲をすることができるのです。
購入者の人にとっても、土地を購入していない分、通常の分譲に比べて安い金額ですみます。いつかは返還しなければならないと言っても50年後の事ですので、「永住」とそんなに変わらない形で、安く住宅を持つことができるということになります。

マンションの場合と戸建の場合の2パターン

普通の分譲住宅と同じように、定期借地分譲も「マンション」と「戸建」の2種類があります。
定期借地権付戸建分譲は、広い土地を持っている人達に向いている方法で、土地をいくつかの宅地に区画整理をして、水道などのインフラを整えながら、住宅を建築していきます。

一時金方式でまとまった資金を確保しておく

土地を貸すわけですので、収益源というのは「地代」となります。普通、地代というのは月ごとまたは、年ごとに分けて受け取るのですが、一時金方式の場合は、定期借地権設定時に一括して受け取ることが可能ですので、まとまった資金を確保する事ができるのです。
なお、税務上では、受け取った年のみの収入・所得ではなくて、土地を貸す期間に按分をして計上することが認められているのです。

定期借地方式のメリットとデメリットは

税制上の優遇処置

固定資産税や相続税において、優遇措置を受ける事ができます。

固定資産税は6分の1

マンションだった場合でも、戸建だった場合でも「住宅用地」となりますので、固定資産税と都市計画税の軽減があります。東京都の場合ですと、土地の課税標準が更地や駐車場と比べると6分の1となります。建物部分についても、新築の場合ですと、一定の軽減措置がとられているのです。

相続税対策：節税効果

貸している土地と言うのは、相続税評価において「貸宅地」とされるので、更地の場合と比べると大幅に評価が下がる事になります。
しかし、「半永久的に返ってこない」可能性のある「普通借地」に比べてしまうと、減額幅は小さくなってしまいますし、返還時期が近づくにつれ、減額幅は徐々に縮小されてきてしまいます。
それでも、定期借地権設定当初は更地状態と比較しても4割程度の評価減が可能となり、対策としては有効だと思います。

相続税対策：納税資金確保

「一時金方式」によってまとまった資金が得らたら、相続が発生してきた場合の「納税資金」を確保する事ができます。受け取った地代も相続財産となりますので、相続税そのものは増えてしまいますが、納税の「しやすさ」は大幅に高まるのです。

相続税対策：物納の確実性

相続税の納税と言う点において、土地を物納したいと言った場合であったとしても、貸している土地は、「物納申請」がおりないことが多いのです。
しかし定期借地の場合ですと、いずれ更地に戻ることが確実なこともあって、物納が認められる可能性が高くなるでしょう。

借金によるリスクの負担はない

建物を貸すのではなく、土地を貸すと言うことになるのですから、建物建築における地主の人の負担はないです。建物を建てるのは借地人なのですから。
ですので、追加で資金を拠出することなく、地代収入を得ることができるのです。

良い資産を残す事が出来ます

定期借地契約が終了した時には、更地が戻って来ることになりますので、その後は自由に活用する事ができます。
定期借地権付マンションの場合には、更地としないで、リフォームして引き続き賃貸にする事もできます。定期借地権付戸建分譲の場合には、区画整理がされ、インフラが整った土地が手に入る事になりますので、その後の活用もしやすくなるのです。
定期借地契約が終了するのは50年後と、結構先になってしまいますが、次の世代に良い資産を残せると言う可能性が広がってきます。

定期借地方式のデメリットとは

転用が長い間できなくなります

定期借地契約は、基本的には中途解約することができません。ですので、50年の間、土地の用途が限定されることになってしまいます。

収益性はそんなに高くないです

定期借地方式によって得られる収入源は「地代」だけとなります。地代は、建物を貸した場合の「賃料」に比べると大幅に少なくなってしまいます。ですので、土地の利用の可能性から見ても割安な収入しか得られない可能性が高くなります。
他の土地の活用法との比較検討を十分にしておく必要があるでしょう。

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